警惕疫情冲击房产泡沫

 行业动态     |      2016-01-10

由贷款买房者、炒房客、银行、投资机构、房地产企业以及地方政府组成的“共同体”,一直提心吊胆地盯着这个超级泡沫,泡沫稍微一晃动就会引来惊叫声一片。

2020年刚刚开局,一场突如其来的新冠病毒扫荡了世界一百三十多个国家和地区,由于病毒太狡猾太诡异,人类很不容易对付它,现在看至少要等到六月底,才有“可能”摆脱其阴影。在经济全球化的背景下,这么长时间病毒的肆虐将对世界经济包括中国经济造成巨大冲击。最近,国际油价大跌,股市跌停,这对世界经济包括中国经济已经造成相当大的伤害,同时也对占中国经济重要位置的房地产(因为广义房地产投资大概占社会总投资的1/3;新增房地产贷款占新增社会总贷款1/2;土地出让收入接近地方预算收入的7成)造成相当大的伤害,房产(因为土地只是使用权,因此称之为房产比较准确)的超级泡沫在这场疫情面前,会“我自岿然不动”?恐怕不可能!会逐渐缩小?这是我们最愿意看到的!会破裂?这是我们要力争避免的。

1、地球人都知道,中国的房价太高了,且不说买的是使用面积,且不说买的是最多七十年土地使用权,单说房价与收入比,中国百姓的收入与房价严重背离,大多数人如果仅靠自己的收入,一辈子也买不起哪怕是最便宜的房。

2、你买不起房?“资本”总会有办法“让你买”——借钱给你,最长可以借三十年;看你犹犹豫豫不敢借,便劝导你“早买沾便宜,晚买吃亏”,而房价确如“资本”所说的蹭蹭往上涨。想想也是这个“理儿”,靠攒钱,一辈子也买不起房,要想买房,只有借钱,现在有人借钱给你,这样的“便宜”不沾,更待何时?

3、下决心借钱买房,据统计,中国的购房者70%是靠贷款“买”的。对贷款买房者来说,首付首先是一座高山,以150万一套的房子为例,首付办完一切手续就需要近50万。没办法,掏空“6个钱包”交了首付,签了贷款合同,一套房子终于到手了。“买”了房子后,看到房价又涨了,心中暗喜,觉得沾了便宜,全然忘了自己还背着一百多万的债务,全然忘了在这漫长的二十年或三十年的还贷岁月里,可能会出现“黑天鹅”。

4、买了房,自然就加入了“共同体”,大家一起高呼口号:“政府不可能让房价降下来”,而房价确实像“共同体”所期望的那样昂然向上,“共同体”都松了一口气,觉得自己已经能预测政府决策。房价偶尔有停滞或下降的苗头,最后都是“如有神助”般地继续上涨。虽然“共同体”知道有个很讨厌的东西叫“规律”,知道泡沫总会有破裂的那一天,但又都觉得在自己的有生之年不会遇上“洪水滔天”。

5、2020年1月20日,当钟南山院士当众宣布新冠病毒“人传人”、“医护人员被感染”,民众终于明白了病毒的可怕性,终于明白了病毒的最后恶果一定会造成失业或收入降低,而房产泡沫,最怕的是失业或收入降低的冲击。

6、疫情前,受中美贸易战的影响,中国经济实体整体上呈现外迁趋势和民企老板一波又一波掀起移民潮,已经给就业市场造成一定的压力。而眼下,肆虐的疫情让线下餐饮、旅游等行业几乎停摆,其他的行业都在承受着巨大的压力,许多龙头企业开始公开表明难以承受长期停业的压力,而在疫情之外本来就经营状况不佳的中小企业(接纳就业的主力军),在这次疫情的冲击下更是难以为继。

2020年,中国应届毕业生达847万,这将会对就业市场造成更大的冲击,全部的对就业不利的因素集中在一起,一旦出现一定数量的失业或收入降低,就会对房产泡沫进行冲击。

7、据相关数据统计,在买房人群中有七成以上的人群是贷款买房。通常,在房市高涨时,即使贷款人还不起贷款,银行只需将房屋拍卖,还可以稳赚不赔。但房市一旦下跌,在中国百姓普遍存在着“买涨不买跌”的心理状况下,如果房价降一半(当前应该有这个预警,还有人说房价要降三分之二),那么,银行和房贷者“共同拥有”的房子会大幅度缩水,房贷者对大幅度缩水的房子还能继续还贷?如停止还贷,银行的贷款收不回来,形成的坏账烂账到了一定数额,银行只有破产倒闭。而那些交了首付,已经还了部分贷款的购房者,由于失业或收入降低或房价缩水不能和不愿意继续还贷,房子被银行“没收”。六个钱包被掏空了不说,多年来的辛苦打了水漂,那可真是欲哭无泪。

8、再看疫情过后的刚需购房者。中国房价一年多来的停滞及下跌,已造成2019年商品房销售萎缩1.8%。现实情况是,零零后与八零后相比,减少了五千多万,刚需购房者已经大大减少。而交易的规律也是人性的规律,房价下跌,即使是“有钱”的购房者,也抱着买涨不买跌的信念,持币待购,越跌越“等待戈多”。

9、买涨不买跌,把炒房客逼入困境。美国的一个经济学家说,“我知道比特币是扯淡,但是那么多人相信这个扯淡,那我们就可以投机赚钱”。炒房客的特性就是投机,炒房客们把资产投入房地产,甚至使用信用卡和网贷炒房,就是为了赚取差价。到了房价接近有价无市的阶段,无“机”可投,没人接盘,已经“清盘”的炒房客在一边偷着笑,而那些深陷其中不能自拔的炒房客,极容易出现无力还债,房子被银行或债主收走。让他们彻底明白“楼市有风险,入市需谨慎”不是说着玩的。

10、买涨不买跌,也造成房地产企业没有了现金流,第七个钱包也空了。房地产企业属于高负债经营“刀头舔血”的行业,如果企业的现金流断裂,最终“烂尾楼一大堆”,相当数量的房地产企业倒闭也是分分秒秒的事。

11、要刺破一个巨大的泡沫,绝不能遵循产生这个泡沫的逻辑和想法。要温和地让泡沫慢慢释放,不能下猛药。在中国,中小企业是吸纳就业的主力军,对中小企业,应采取其对就业的贡献度给予税收和贷款的优惠,以降低失业率。

3月20日,英国宣布,为了保护就业,政府将从3月开始,为期3个月,将为因受病毒影响无法工作的雇员支付八成的工资,每月最多可达2500英镑。其目的是为了阻止雇主因为疫情裁减雇员,使雇主即便发不出工资的情况下,雇员仍能保住工作职位。

英国财政部相信,经济的突然暴跌之后,就会出现反弹,但是条件是必须确保数百万劳工免遭失业的创伤。因为经济学研究显示,一旦劳工受到失业的冲击,恢复期将漫长而遥远。英国政府认为,如果不采取任何行动,则风险会更大。

在不破坏社会信心的情景下让经济主体释放活力,温和地让泡沫慢慢释放,也许是我们当前最优的选择。