在我国房租的收益为何还没有银行利息高?房产

 常见问题     |      2016-01-10

经过20多年的房地产发展,大家最深刻的一个感受就是“房价太昂贵”!随着越来越多的人开始投资房产开始步入楼市,大家逐渐发现如今依靠购房带来的房租收益,还没有把现金放到银行的利息高。为何会是这样?其实很多人忽略了房产本身的增值收益。借此机会简单谈谈我的观察。

图上所示是我国从2000年-2015年的租房类居民消费价格指数走势图,可以看从2013年开始我国租房居民消费指数又进入一个下滑周期,消费指数同比增长低于3%;连续的居民消费指数降低说明了一个事实“居民消费动力不足”,而阻碍租房居民消费的关键恐怕还是“收入增长缓慢”。在没有足够收入作为支撑的情况下,期待房租有大的增长几乎不现实。

租金收入的增长很大程度上取决于市场供应和租房类居民收入水平情况,在过去20多年我国商品房销售面积都保持了10%以上的增速,房产早就是过剩状态。本身就供过于求加上居民收入增长极其有限,租金想要有大的增长几乎不现实。根据数据显示,我国一线城市的租金回报率只有1-2%,其他城市稍好点但是也很难超过4%!这代表什么意思?就是拿100万在银行做定期存款3年(3年定期存款年利率为2.1%)获得收益也比多数城市把房子出租获得收益高。

相比于租金回报增长缓慢来说,让更多投资房产者郁闷的是“房产增值收益也在减弱”。图上所示是过去3年我国一线城市和省会城市二手房价格同比走势图,可以看到除去呼和浩特、乌鲁木齐、西安、昆明、贵阳等个别省会城市在2018年的一段时间进行“补涨”外,其余二手房涨幅都偏弱,甚至在2019年已经有包括郑州、长沙、武汉等中部城市二手房出现了微跌的情况。房价越来越高,房租却在降低?这到底是为什么呢?

房价高、房租收益低跟我国发展阶段有关系,房价高到今天的地步是跟大量的杠杆资金、投机资金进入有关系

产生这个情况的原因一方面是因为我们过快的城镇化,用40年的时间走过了欧美国家几百年的城市化道路,区域发展不均衡的问题普遍存在;另一方面就是忽略了人们收入增长,过多的重视GDP而忽略大家收入增长是造成消费增长缓慢的原因。

包括股市等各种资本涌入楼市都是抬高房价的原因,对于房企来说用20-30%的资金就可以完成一个项目;对于购房者来说用20-30%的资金就可以购买一套住房等其实都是杠杆资金的体现。虽然解决了人们的住房问题,但代价就是房价过快上涨。

人们收入增长跟产业有关系,而国内绝大多数城市还是以传统工业为主的产业模式,你能期待这样的企业能够提供多高的薪水?本身产业水平不高,带来的收入也就极其有限。收入增长缓慢自然就导致大家可用来的消费开支增长就缓慢,这就是为何从从2013年开始越来越多的人感觉到“钱难挣”的原因。

从2016年国家提出“房住不炒”其实已经给大家留了接近2年的“逃跑”时间,只是很多人都不以为然。甚至在2016年下半年很多人在国家“去库存”背景下,试图“抄底”最后的结果就是在3年后发现他们都做了“接盘者”,挂牌1年以上卖不出去的大有人在。

未来房产投资肯定是一个长久的生意,想要3-5年获得足够的收益真的不现实。如果说你没有长期持有房产的定力就不要想着投资房产,否则只能亏损离场。

产业转型能否按时,保质保量完成这个有待商榷,国际经济环境的变化对于我们并不友好。国际经济疲软引发的“国际化退化浪潮”和“民粹主义”随时在发生,一直以外贸作为拉动经济和产业升级的我们,肯定面临更多压力。

综上,房价高,房租的收益低是事实,既然是事实那么大家就不要轻易碰房产了。如果没有做长期投资的准备不要轻易踏入房产,未来或许我们会达到欧美国家那样高房价高房租的情况,只是需要时间沉淀。

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